新華解碼丨房貸政策有了新變化，你關(guān)心的問題都在這里→
這兩天,，房貸利率,、首付比例變化的消息牽動(dòng)購(gòu)房者的心。根據(jù)中國(guó)人民銀行,、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的通知,，政策主要涉及降低存量首套房貸利率、調(diào)整二套房貸利率,、調(diào)整首付款比例等,。記者梳理了具體的調(diào)整細(xì)節(jié)，看看有沒有你關(guān)心的問題,。
問題一：降低房貸利率,，我能申請(qǐng)嗎？包含住房公積金貸款嗎,？
答：根據(jù)通知,，符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放,，已簽訂合同但未發(fā)放的,，以及借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,。
也就是說(shuō),，如果你是政策發(fā)布（8月31日）前貸的款，不管貸款是否已經(jīng)發(fā)放了,，只要你跟銀行簽了貸款合同,，又符合首套住房的標(biāo)準(zhǔn)，那就可以去申請(qǐng)降低利率。值得注意的是,，住房公積金貸款目前不在調(diào)整范圍內(nèi),。
不過(guò)，如果你當(dāng)時(shí)簽訂的貸款利率已經(jīng)很低了,，就不一定有下調(diào)的空間,。
據(jù)估算，全國(guó)有近1億個(gè)首套房存量貸款合同,，而其中因利率偏高面臨協(xié)商調(diào)整的借款人約4000萬(wàn)戶,。
問題二：我該怎么申請(qǐng)降低存量首套房貸利率？
答：根據(jù)通知,，對(duì)于符合條件的存量住房貸款,，借款人申請(qǐng)降低利率有兩種途徑，一是以“新”換“舊”,，向銀行申請(qǐng)“新貸款”置換“舊房貸”,，二是跟銀行協(xié)商變更原來(lái)的利率水平。具體選取哪種方式,，可以結(jié)合自身情況和銀行協(xié)商,。
值得注意的是，如果選取第一種方式,，新發(fā)放貸款只能用于償還“舊房貸”,，不能挪作他用。
時(shí)間上看,，如果你符合條件,，那么從2023年9月25日起，就可以向之前貸款的銀行提出申請(qǐng)了?，F(xiàn)在,，銀行正在進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng),、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作,。到時(shí)候怎么申請(qǐng)還有待各銀行進(jìn)一步明確。
問題三：降低存量首套房貸利率,，能省多少錢,？
答：對(duì)不少房貸利率處于高位的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，降低存量房貸利率,、減少利息支出,，可以說(shuō)是期盼已久。
根據(jù)測(cè)算,，本次存量首套房貸利率調(diào)整,，平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn),。以100萬(wàn)元、25年期,、原利率5.1%的存量房貸為例,，假設(shè)協(xié)商后房貸利率降至4.3%，每年可節(jié)約利息支出超5000元,。
但具體每筆貸款的調(diào)整幅度有多大,，還要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)看。根據(jù)通知,，具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限,。
這就是說(shuō),，對(duì)借款人而言，具體能享受到多大幅度的調(diào)降,，要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限,，以及與銀行的協(xié)商情況。
問題四：我要買二套房,，貸款利率能降多少,？
答：對(duì)于要買二套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此次房貸政策調(diào)整的一大利好就是二套房貸款利率下限從過(guò)去LPR“加60個(gè)基點(diǎn)”變?yōu)椤凹?0個(gè)基點(diǎn)”,，一次性降低40個(gè)基點(diǎn),，力度可是不小。
假設(shè)按8月份最新5年期以上LPR計(jì)算,，以LPR加60個(gè)基點(diǎn)申請(qǐng)貸款,，二套房貸款利率達(dá)到4.8%，調(diào)整為加20個(gè)基點(diǎn)后,，貸款利率則降至4.4%,。以200萬(wàn)元、20年期,、等額本息的商貸為例,，調(diào)整后借款人可節(jié)約利息支出超10萬(wàn)元，月供將減少400多元,。
過(guò)去一段時(shí)間,，不少住房信貸政策調(diào)整集中在滿足居民剛性住房消費(fèi)需求，降低二套房貸款利率政策下限,，有助于更好地支持居民改善性住房消費(fèi)需求,。
問題五：統(tǒng)一首付款比例下限，我的首付款能降多少,？
答：根據(jù)通知,，不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”和“非限購(gòu)”城市，統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限：首套房不低于20%,，二套房不低于30%,。
這個(gè)政策對(duì)“非限購(gòu)”城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可能意義不大，因?yàn)楹芏嗟胤揭呀?jīng)在按這個(gè)水平執(zhí)行,。但在“限購(gòu)”城市,，首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別是30%和40%，在實(shí)際執(zhí)行中很多地方二套房首付比例要求高于40%,，甚至達(dá)到60%至80%,。
這次調(diào)整后，“限購(gòu)”城市的購(gòu)房者將從中受益,。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的二套房為例,，首付60%，需要300萬(wàn)元,；如果首付比例降到30%,，首付款就能減少150萬(wàn)元。
降低首付比例下限,，有利于降低居民首付負(fù)擔(dān),，增強(qiáng)購(gòu)房能力和意愿。不過(guò),，政策規(guī)定的只是一個(gè)下限,，各地如何確定首付比例，尤其是一些重點(diǎn)城市的首付比例能否下調(diào),、下調(diào)幅度有多大,，還得各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需求來(lái)定。
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